深圳万象城
购物中心面积：18.8万㎡（一期）| 20,000㎡（二期）
完成时间：2004|2009
建筑设计：RTKL [美国]
调研时间：2017年2月
作为华润万象城系列首个，深圳万象城的表现不负众望。 2016年以63亿营业额位居中国大陆所有购物中心第二位，仅次于南京德基广场（北京SKP）。 因为百货业务不参与比较），与深圳市场缺乏标志性品牌相比，这样的表现令人惊叹。 更为难得的是，深圳万象城作为国内最具影响力的城市综合体之一，自2004年开业以来，就成为综合体建设的学习对象。因此，本专栏第一篇文章以深圳万象城的购物中心为背景。深圳万象城. 部分作为研究对象。
深圳万象城业态分布是作者绘制的。
深圳万象城购物中心分为两期。 商场一期于2004年竣工，是商场主体部分，商业面积18.8万平方米。 商场二期于2009年竣工，面积仅有2万平方米。 住户大多为奢侈品牌，与君悦酒店大堂相连，在业态上对商场一期进行了补充。 项目两期由两条道路分为三个地块（A+B+C），中间通过连廊相连。 从EARTH的历史图像来看，这两条路从2000年就已经存在，所以并不是华润自己规划设计的。 不过这样的条件也有效增加了沿街商场的展示门面，非常有利于后期的发展。 运营。
深圳万象城地块分布由作者绘制。
深圳万象城地块沿深南大道展示面积非常小。 面对深南大道这个城市客厅，零售品牌的广告效应很小。 城市次干道宝安南路成为主要品牌橱窗展示区，也是这座城市的主要橱窗展示区。 预付土地的主要缺点。 万象城在业态上的直接竞争对手西武百货店（现新城市广场，距万象城仅1.2公里）沿深南大道拥有近200米完整的展示界面。 近年来已被LV等各大品牌所采用。 品牌青睐消费高地深圳。 但华润凭借出色的运营技巧，从原来的西武吸引了大量品牌租户，彻底扭转了这一劣势，成为2012年西武百货在深圳惨败的重要原因之一。
但在深圳万象城考察过程中，给我印象最深的是，2004年RTKL办公室的建筑设计，十多年后依然历久弥新。 万象城经典的一字动线以及玻璃、石材、金属条拼贴的立面手法至今仍在沿用。 同样由RTKL运营的沉阳万象城于2011年开业，其外立面风格、内部动线、装修风格几乎一模一样，足见这种设计手法的成熟。 下面对架构设计进行详细说明。
【A地块-华润中心+GUCCI旗舰店】
A地块平面图根据网上图片修改
由于用地本身的限制，深南大道万象城的横向商业展示面积很小。 此外，深南大道退缩线较大，也限制了A地块的进深。因此RTKL办公室在这块土地上进行了布局。 超甲级写字楼华润中心成为深南大道上醒目的竖向标志。 十字路口拐角处设置了一家GUCCI专卖店，并用流线型玻璃屋顶连接两者，为深南大道步行者穿越场地创造了一个灰色空间（尽管该区域人流量较小）。 所谓“金角银边”，GUCCI旗舰店拥有整个万象城最具标志性的店面，也是各大奢侈品牌中唯一可以向深南大道展示的品牌。
玻璃顶和GUCCI 图片来源于网络
深圳万象城的设计首创了后来万象城系列中普遍采用的多层首层+地铁屋顶的设计方式。 A座面向深南大道，打造下沉式广场，潺潺流水点缀绿树。 广场本身也是地铁站的入口，是整体规划中人流量最大的节点。 这是多首层的表现之一。 一。 业主在这个公园景观周围布置了一些餐饮品牌，并在室外布置了桌椅（如星巴克）。 由于ABC地块连接在下方一层，因此该节点从深南大道导入至下方一层。 人流量也大大增加了负一层的商业价值。
从三楼进入商场。 作者照片
其次，写字楼内的消费者或工作人员可以通过前面提到的玻璃天花板下的自动扶梯从二楼到四楼进入购物中心。 这是多个一楼的第二个表现形式，但这条路上的人流量却是最多的。 数量少，对市民和消费者的吸引力不大，吸引人的效果有限。 内部立体停车场也是多层设计的体现，后面会提到。
【B地块——购物中心主体】
B地块是万象城的核心空间。 整体设计手法虽然不如太古里那么抢眼，但非常经典实用，被日后很多商场模仿。 包括但不限于：直线弧形动线、柱网规格、立体停车场、立面拼贴手法、真实冰场格式等。
二楼地下停车场-清柱网
从结构上看，万向城大楼呈方形，内部采用8.5*11的柱网，只有几根柱子落在走道上。 商业建筑的柱网设计直接制约着地下停车场的车位数量。 因此，方形建筑的经济效益会比形状奇特的建筑高很多（少数建筑会有转换层，桌子不多）。 从平面图上看，深圳万象城地下二层的停车位和巷道都非常清晰，很少有因角度造成的浪费。 深圳万象城地下停车场-清柱网 深圳万象城的建筑利用率（即建筑可供出租）最终达到了60%，这在高端商场中是非常令人兴奋的数据。 同样定位高端商业的北京金融街购物中心（由SOM设计），利用率不足50%，开业前必须紧急改造。 花了几千万之后，也只能提升到52.8%。 因此，建筑利用率对于商业建筑，甚至高端项目来说，仍然是一条红线。
一层平面图-单线动线
动线上，建筑平面采用“一线”弧形设计。 所有店铺均分布在动线两侧，使整个商场无死角，最大限度地吸引消费者的注意力，创造购买机会。 通过弧线设计，将两个街角连成一体，形成人流量最大的入口点，内部空间自然划分为进深大的凸面和进深小的凹面，然后排列了不同区域要求的品牌。 整条动线（又称环线）长度约为380米，这也是人们步行能够承受的舒适距离。 事实证明，在进深较小的长方形地块上布置购物中心时，“一线”的动线将是最佳选择。
三层停车场-多层首层设计
在车辆动线上，从底层平面图可以看出，设计将人车分离落实得非常彻底。 后方两个螺旋坡道专用于消费者，货运通道独立，互不干扰。 内部2至3层设有停车场，但通常的-1F没有乘客停车场。 这是将客流引导至较高楼层的好方法，但地面停车场的跨度只有四根立柱。 由于距离和容量有限，因此引入高层人流会比更彻底的多首层方式少一些。 相反，九龙仓、口辰等港资房企喜欢采用高层卸货的方式。 例如，成都IFS直接将车道连接至商场三楼。 只有这样，才能说服各大高端品牌入驻三楼。 相比万象市内的立体停车场就更有效了。
总店——力拓百货
业务布局细节不多，但我个人感觉主力店REEL已经成为万象城的负担。 且不说目前百货公司的业绩普遍不佳。 就说瑞尔百货几乎占据了万象城的半壁江山，在沿街主立面上，品牌橱窗的展示还没有得到充分的探索。 因此，目前只有B座最北侧的PRADA拥有引人注目的橱窗设计。 这与德基广场、SKP等其他定位相同的购物中心是一样的。 差距太大了。 同时，REEL引进的品牌与同层品牌的协同效应有限。 它们占据最中心的位置，但人流量却最少。 如果转型的话，还可以补充很多尚未进入深圳市场的高端品牌。 另一方面，在三楼，里约百货商店的存在阻挡了直线运动。 值得一问的是，百货商店的业态还能存活多久。
[C地块]
二期工程-君悦酒店/购物中心/幸福丽公寓
C地块为购物中心二期，定位最高端。 由于该品牌的目标群体非常明确，虽然位于远离商场主体的一角，但并不影响其商业价值。 相反，它为高端消费者营造了一种安静的氛围。 。 这一带有很多二三层的小楼。 建筑造型比一期活泼得多，封闭的室外空间也变得更加亲密。 没有大商场带来的疏离感，挺好的。 购物体验。 不过，这也导致很多大品牌没有面向主干道的展示立面，只能面向广场进行橱窗展示。 这也是注重曝光度的各大奢侈品牌的大忌。
购物中心二期开放广场
深圳万象城为何如此成功？ 深圳旺盛的消费需求和华润强大的投资管理能力是决定性因素。 但让我们回到建筑本身。 华润斥巨资聘请全球排名第一的商业建筑设计公司RTKL负责万象城项目规划建设。 虽然该设计所支付的专业咨询费远高于其他项目，但避免了日后使用和租赁购物中心时的不便。 这实际上是一项非常划算的投资。
另一方面，万象城的零售设计顾问在建筑设计之初就参与其中，确保内部空间能够满足未来商户的需求，这是当时国内很多购物中心所不具备的。 当然，我们也不应该盲目崇拜外资大企业。 上述SOM的设计错误仍然历历在目。 但显而易见的是，在这方面，中国还缺乏能够与国际水平相媲美的专业公司。 我们还有很大的改进空间。 赶上的距离。