上海商业地产开发的前世今生——淮海中路小课堂
继上海商业地产发展的前世今生——“淑女们”淮海中路，总结上海淮海中路商业地产发展的变迁，分析其成功或成功的原因。失败。
上海淮海中路现状变化
年级。从解放前到20世纪80年代末90年代初，再到2000年大上海时代广场开业，淮海中路一直是上海最高端的商业区。 2000年后，“梅龙台”使南京西路成为上海高端商圈的佼佼者。
销售量。从公布的数据来看，2000年之前，上海淮海中路商业零售额排名第二，仅次于南京东路，豫园商圈排名第三； 2000年至2005年，前两名仍稳居南京东路和淮海中路，徐家汇位居第三； 2005年后，南京东路排名第一，徐家汇排名第二，淮海中路退至第三。
淮海中路宏观规划
总体布局
从淮海中路商业布局可以看出：东段（重庆南路-西藏南路）以新兴建筑为主，打造淮海中路现代化新格局；重庆南路-茂名南路西段是主要保留旧建筑的路段。传承淮海中路的历史魅力。
翻新及改善
2010年开始，淮海中路启动了改造升级计划。
西区，一些国际知名品牌以沿街店铺的形式出现，包括一些名表、珠宝、箱包，如梵克雅宝、罗杰、万国、万宝龙、欧米茄等。著名手表品牌已经关门，沿街大部分店铺都在装修或被其他低档品牌取代。
在西区的百货店中，二百永新仍然是一家传统的百货店。现在是旗舰店了，品质还没有提高。巴黎春天百货被香港新世界百货收购后，并没有继续作为高端品牌。它失去了化妆品的优势，被百盛逼着把化妆品做得越来越好。巴黎春天的质量不但没有上升，反而下降了。百盛2013年调整后，品质有一定提升，但仍达不到豪华商场的水平。西区只有2013年开业的新商场iapm达到了高端（接近豪华）商场的水平。
环亚PM (2013)
东区，不少商场也加入了调整升级的大军，包括香港新世界大厦K11、香港广场、力宝广场等的改造升级。现在，已有品牌退出香港广场和力宝广场。香港广场的楼上也正在进行调整。只有K11比较受欢迎。
淮海中路为何走下坡路？
西段
西区保存完好的建筑较多，国际知名品牌集中在保存项目底层的临街商铺。欧美消费者喜欢逛商业街，因此国外有著名的高端商业街，如巴黎的蒙田大道、纽约的第五街、米兰的拿破仑街、伦敦的新邦德街等。街道。
(2007), 第五名 (2009), Via Monte (2006)
中国各个城市也有著名的商业街，但这些商业街都是大众消费的购物场所。中国的高端消费者不习惯在街边小店购物，更喜欢在封闭的建筑里购物。这也为南京西路成为高端购物中心集群创造了机遇。
另一个原因是，保留建筑下方的沿街商铺分别属于卢湾区和锦江集团旗下的几家公司所有。沿街商铺租期短，入驻的国际品牌合同期满后不再续约，导致几年的经营利润。无法战胜店铺装修的贬值。
iapm的定位与南京西路嘉里中心、瑞欧相差不大，也面临着这些商场的竞争。其自身的平面图也存在一定的问题。在南昌路附近区域开辟了二级通道。次通道比较狭窄，通道中间有柱子遮挡消费者视线。商店和公共走道的划分也不合理。这样的设计导致人流不畅，所以一直都比较冷清。商场的餐饮生意比较红火，但零售生意一般。
为了将柱子包裹进店内，过道突然变窄；过道中间有柱子挡住了店面。
东段
1、20世纪90年代接管淮海中路东段的众多港资开发商，大多没有商业地产运营经验，或者说第一批派驻的管理人员没有商业管理经验。
2、东段商业氛围不是特别浓。
一个。黄陂南路附近商业相对密集，有条件形成较强吸引力的商圈。但2010年之前，只有太平洋百货零售氛围比较浓厚。香港新世界大厦（现K11）和香港广场的裙楼零售氛围较为浓厚。不太浓密。新天地位于淮海中路主干道后方，呈南北向延伸。因此，黄陂南路附近不存在较强吸引力的商圈。反观陕西南路附近的百盛、巴黎春天、永新200号组成的小商圈更有吸引力。吸引力。
2010年后，香港广场、力宝广场、香港新世界大厦（现K11）裙楼相继翻新升级开业。香港广场升级后，除了少数门店（苹果数码店）外，商场整体人气不是很火爆，楼上的餐饮也在不断调整。东边的力宝广场在升级后也失去了人气，面临着关店的问题。黄陂南路地区唯一的热点就是K11。
b.靠近普安路，大上海时代广场难以支撑。附近的上海广场、柳林大厦未能与时代广场共同形成良好的商业氛围。
3、地铁未能为东段商业提供足够支撑。黄陂南路地铁站多个出口连接太平洋、香港新世界大厦（现K11）裙楼、中环广场及尚贤坊。香港广场和力宝广场的南楼和北楼不会直接受益。地铁人如果想从地下进入香港广场，需要穿过太平洋的B1层。时代广场离地铁站较远。如果地铁站出口能够向东延伸，香港广场和力宝广场可以更直接受益。不过，目前直接受益的中央广场商业面积仅有1.2万平方米。
4、淮海中路东段代表性商场案例分析
K11
a.K11的成功有其独特之处。他在20世纪90年代买下这块土地，当时楼面价还没有那么高，而该物业是在20世纪90年代建成的。因此，K11可以重新装修、重新包装内外，做大量的营销和宣传，打造低租金收入的艺术主题业态。如果2010年以后拿地，在同样的地段，同样的装修包装质量和档次，与K11一样的业态，并投入大量资金进行营销，那么有可能获得良好的回报是低的。
K11—外观装饰及包装
K11—室内装饰及包装
K11——促销营销、艺术
b.K11的品牌策略和财务处理（ ）。开发商在商场宣传上投入了大量资金，利用频繁的促销活动让整个场馆升温，让K11成为公众关注的“热点”和“话题”。这实际上是在打造“K11”品牌。单看淮海中路K11的产量和投资，并不成正比，但开发商大力投入的却是长期的品牌提升。这样的品牌将会吸引全国各地的开发者。
c.在高人气的背后，K11内部也在发生着一些变化。例如，原来位于B2层的小型零售柜台区域（应该是面积效率较高的区域）经过两年的运营，被调整为咖啡店。另外，我司接到消息称，一楼某国际知名鞋履品牌合同到期后不再续约。
香港广场
一个。淮海中路香港广场的展示面积并不长，部分展示面积被塔楼占据。 2010年升级开业后，沿淮海中路的南北裙楼仅能看到两家商铺（南楼为He & Co，北楼为苹果数码店和Coach）。单层裙房建筑面积较小，商铺数量较少。商场人气不够。
香港广场南楼, & Co (2010) 北楼 (Coach 2010, Apple Store 2011)
b.南楼商业布局不当。车库入口和卸货区位于人流较多的嵩山路，商铺则设在人流量较少的单向路兴安路。目前，原兴安路上的展示空间已撤出（搬至大楼内），由户外品牌Arc'Teryx和Mr餐厅取代。
我公司于2010年7月至2011年4月为南楼MCM店提供托管服务。
c.当时北楼在一楼提供了一个位置（后来UGG在这个位置开了，现在已经被珠宝品牌Darry Ring和咖啡馆Ocean取代了）和我公司洽谈意大利鞋品牌我公司是.的独家代理。我司认为Coach和Gap这两个不同档次的品牌规划在同一层，位置也较近。不过Gap和Gap的定位并不相符，所以当时并没有入住。
力宝广场
力宝广场本身规模较小，可容纳的品牌较少。路易斯和杰尼亚占据了门面位置。两家都是双层店铺。二楼其他品牌专卖店也较少，无法营造良好的奢侈品消费氛围。更难吸引消费者。商场人气不够。
力宝广场一楼共有5家店铺，二楼除Louis和Zegna外共有4家店铺（2013年）
新天地
与上述购物中心不同的是，新天地于2010年开设了新天地时尚店。与南里、北里不同的是，新天地时尚是一家以零售为主的购物中心，但其以设计师品牌为主的定位却未能成功。零售品牌纷纷退出。为了继续经营，沿街一楼调整为餐饮。湖滨路购物中心于2015年底开业，主打购物、儿童购物。零售业态占比不高，家居零售租金收入不如服装。
新天地的问题在于：
一个。保留建筑改造成本较高，容积率也较低，不利于高利润项目。
b.从业态来看，新天地南里、北里餐饮娱乐业态占比较高。新天地时尚为了继续经营，也加大了餐饮的比重，但餐饮娱乐的租金收入却不如零售。餐饮娱乐业的租金承受能力较差，无法跟上底价调整带来的租金上涨。例如：是新天地最成功的餐厅和酒吧，但现在只能缩小经营面积；曾经是新天地最好的意大利餐厅Va Bene后来也缩小了营业面积，一楼给了融合餐厅Glass House，二楼给了Va Bene。
c.瑞安的发展战略是以商业带动周边土地。它在周围的土地上建造和销售房产。住宅销售收入可以支持租金收入较低的企业。然而，随着周边土地开发的成熟，这种模式无论多么可行，综合体内部的各种功能都无法再形成内部的相互支撑（自我）。
大上海时代广场
一个。地理位置。地处龙门路与淮海中路“T”字形交叉口，坐北朝南，无论在国内还是国外都不是理想的商务地点。
b.商业竞争。时代广场刚开业时还不错。 2001年恒隆开业后，南京西路的“梅龙台”商圈进一步壮大。时代广场逐渐衰落，一些国际知名品牌撤出，前往南京西路的购物中心。
c.定位。 2000年时代广场开业时， Floor、D&G等品牌与其定位不符。事实上，时代广场在调整过程中有机会表现出色。应该引进Louis,,,&Co.等奢侈品牌，进一步提升商场品质。然而它并没有抓住机会，而是用Zara取而代之。定位保持不变。不匹配。 2010年，Louis, & Co分别在淮海中路力宝广场和香港广场开业（2014年在东区一栋独栋楼开店），时代广场应该是比香港更好的品牌孔.广场和力宝广场是更好的选择，但当时他们没有抓住机会引入这些品牌。
我们公司于2008年1月至2012年3月在时代广场托管商店，并于2011年10月至2014年8月在时代广场经营商店。我们的销售额一直在下降。
至此，淮海中路竣工。敬请期待接下来豫园商圈的故事。